하반기 수도권을 중심으로 굵직한 상업부동산 빅딜이 이어지고 있다. IFC가 여의도 프라임빌딩 최초로 국내회사의 품에 안겼고‚ 천안에선 롯데월드타워급 대규모 물류센터가 새 주인을 찾기 위한 작업에 돌입했다.

̒여의도의 중심'IFC 국내기업 품으로

여의도의 랜드마크로 자리잡은 서울국제금융센터(IFC)의 매각소식은 부동산시장에서 상반기 최대 이슈였다. IFC가 빠르면 3분기 내로 새 주인을 맞이할 것이란 소문이 돌면서 물밑경쟁도 치열했던 것으로 전해지고 있다.

최종 승자는 국내 자산운용사인 미래에셋자산운용으로 정해진 모양새다. 캐나다 브룩필드자산운용이 소유하던 IFC는 지난 5월 국내 자산운용사인 미래에셋자산운용을 우선인수협상대상자로 선정했고, 최근 양해각서를 체결했다.

미래에셋자산운용에 따르면 IFC 매입을 위해 브룩필드자산운용과 양해각서를 체결하고 보증금 납입을 완료했다. 양사는 향후 본계약을 체결하고 잔금 납입을 완료해 3분기내 거래를 마무리할 계획이다.

미래에셋자산운용은 리츠(REITs·부동산투자회사)를 만들어 인수하는 방식의 거래가 될 것이라고 밝혔다. 미래에셋자산운용 관계자는 “미래에셋자산운용의 IFC 인수는 여의도 랜드마크를 국내 자산으로 인수한다는 점에서 의미가 크다”며 “정부가 밀고 있는 리츠형태로 이런 빅딜을 마무리하게 된 점에서도 의미가 깊다”고 말했다.

IFC는 다국적 기업들이 입주한 대형 복합 상업 건물로 매입가만 약 4조1000억원에 달한다. 브룩필드운용은 1조5000억원의 차익을 남겼다. IFC는 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰 등 5개 부동산으로 구성돼 있으며, 각각을 소유하고 있는 5개의 국내 특수목적법인(SPC)이 존재한다.

미래에셋자산운용은 이번 거래를 통해 5개 국내 SPC 지분을 인수하게 된다. IFC는 특히 여의도 내 랜드마크 중 최초로 한국기업이 소유하게 됐다는 상징성을 갖추게 되면서 향후 행보에도 이목을 끌 것으로 전망된다.

IFC는 미국 다국적 종합금융회사인 AIG가 건립한 이후 2016년 캐나다 대체자산 운용사 브룩필드자산운용이 매입해 운용해왔다. 완공 이후 IFC에서 발생한 임대료만 1조원으로 추산되는데, 이번 거래로 인해 건물 임대료 등 외국으로의 자본 유출 고리를 끊게 된다는 것이 업계의 설명이다.

인수 대상에 포함되는 콘래드 호텔과 IFC몰 운영에 직간접적으로 참여하기로 한 현대자동차그룹 계열사인 해비치호텔앤드리조트와 미국계 쇼핑몰 운영사 터브먼이 전략적투자자(SI)로 출자에 나선다.

해비치는 현대차가 41.9% 보유한 최대 주주이며 나머지 지분 역시 현대차그룹 주요 계열사와 정몽구 현대차그룹 명예회장 등 오너가 보유하고 있다. 정의선 현대차그룹 회장의 누나인 정윤이 씨가 사장이다.

터브먼은 과거 브룩필드자산운용이 IFC몰 상가를 조성할 당시 자문을 맡은 바 있으며, 해비치는 콘레드 호텔의 오퍼레이터로 이미 계약된 상태다. 전략적투자자는 재무적투자자(FI)와는 달리 자금 투자를 넘어 운영에도 참여한다는 특징이 있다.

이들 전략적투자자들이 갖춘 운영노하우가 미래에셋자산운용의 인수전에 더해지면서 기관투자자들의 높은 평가를 받았을 것이란 게 업계의 설명이다.

한 IB업계 관계자는 “운영하는 곳이 투자까지 겸한다면 기관투자자들 입장에선 보다 안심하고 자금을 보탤 수 있다”며 “이처럼 자금력과 운영노하우까지 갖춘 파트너가 인수전에 힘을 보탠 점도 투자자들에게 매력적으로 다가온 요소”라고 설명했다.

또한 향후 IFC의 가치를 높여 안정적인 수익률을 갖출 것이란 기대감도 있다. 미래에셋자산운용은 대규모 우량자산을 포함해 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 리츠상품을 시장에 출시하고 있다.

이미 2018년 판교 알파돔타워를 매입하고 카카오, HP 등 우량 임차인을 확보한 바 있다. 2019년에는 BMW, 스타벅스 코리아, BNP 파리바 등 글로벌 기업이 임차하고 있는 ‘스테이트타워 남산’을 매입해 기관투자자를 비롯한 다수의 투자자에게 안정적인 수익을 제공하고 있다.

지난해에는 세계 최대 전자상거래 업체 Amazon과 글로벌 물류기업 Fedex가 장기 임차하는 자산을 편입한 ‘미래에셋글로벌리츠’를 상장하기도 했다. 이번 IFC몰 인수를 통해 또 다른 우량 리츠 출시도 가능하다는 게 업계의 설명이다.

또다른 IB업계 관계자는 “미래에셋자산운용 측이 IFC몰 인수에 나설 당시 기관투자자에게 임대를 통한 실제 수익률 4% 중반대, 배당률 5% 중반대를 제시하며 투자금을 모은 것으로 안다”며 “인수 이후 자산운용을 통해 이 같은 수익률을 실현할 수 있을지도 관심사”라고 말했다.

수도권 물류센터 ̒빅딜'예고

코로나19로 인한 언택트 수요확산, 새벽배송시장 성장 등으로 자산운용사들의 핵심 자산으로 자리잡은 물류센터 시장에서도 빅딜이 예고되고 있다. 전자상거래(이커머스) 시장이 급성장한데다 유통업체들의 당일 배송 경쟁이 치열해지면서 물류센터에 대한 투자가 인기를 끌고 있는 것이다.

상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어는 최근 남산그랜드로지스틱스PFV가 초대형 물류센터 ‘북천안 스마트 물류센터(가칭)’ 매각을 추진한다고 밝혔다. 알스퀘어는 JLL(존스랑라살)과 컨소시엄을 이뤄 매각 자문 업무를 수행한다.

매물로 나온 북천안 스마트 물류센터는 연면적 약 12만평, 지하 1층~지상 8층 규모의 초대형 물류센터다. 서울 프라임급 오피스인 여의도 파크원 업무동(6만4722평)의 2배 규모다. 잠실 롯데월드타워 업무동(12만7144평) 면적과 비슷하다. 북천안 스마트 물류센터 개발 프로젝트는 현대자산운용이 최초 토지매입 단계부터 전반적인 프로젝트를 주관한다.

최근 현대자산운용은 이 자산 매각을 위해 알스퀘어&JLL 컨소시엄을 주관사로 선정했다. 주요 자산운용사와 해외 투자자 등을 대상으로 투자안내문(Teaser Letter)을 배포하고, 본격적인 매각 절차에 돌입했다. 북천안 스마트 물류센터는 경부선 축 위에 위치해 서울, 경기 등 수도권은 물론 세종, 대전, 대구 등 주요 소비 거점과 평택항, 인천공항 등 주요 운송 거점에 1~2시간이면 접근할 수 있는 입지로 평가받는다.

다양한 광역 교통망 경유가 가능해 전국을 대상으로 하는 중앙 통합형 물류센터인 CDC(Consolidated Distribution Center) 활용도 가능하다는 것이 부동산업계의 평가다. 최근 물류센터 인허가 규제가 강화되면서 이처럼 대규모 물류센터 조성이 어려워진 상황이어서 인수경쟁이 치열해질 것이란 게 업계의 예측이다.

자산운용사등 다양한 주체들이 인수 의향을 나타내고 있는 것으로 전해지고 있다. 매각 주관을 맡은 알스퀘어 관계자는 “물류센터 인허가 규제 강화와 최근 가파르게 오른 지가, 자재비로 대규모 임대형 물류센터 희소성이 커진 상황”이라며 “국내에서 개발 또는 운용 중인 연면적 10만평 이상 물류센터는 5곳 이내에 불과해 북천안 스마트 물류센터가 (매각 과정에서) 높은 가치를 인정받을 것으로 전망된다”고 설명했다.

게다가 물류 전문업체가 판매자 대신 주문에 맞춰 제품을 선택하고 포장한 뒤 배송까지 마치는 방식의 ‘풀필먼트’가 확산되면서 이 같은 대규모 물류센터의 필요성이 더욱 커지고 있다. 최근 새벽배송시장의 급성장으로 안정적인 물류이동이 가능한 입지에 풀필먼트 시스템을 구축하기 위한 수요가 늘어나면서 향후 대규모 물류센터의 가치는 더욱 높아질 것이란 업계의 예상이다.

한국소비자원에 따르면, 2018년 4000억원 규모에 불과했던 새벽배송은 4년 만에 4조원 시장으로 10배 가량 성장했다. 유통업계 한 관계자는 “최근 네이버 등 거대기업들도 새벽배송에 뛰어들며 경쟁이 치열해 질 것으로 보인다”며 “이에 반해 풀필먼트를 구축할 수 있는 규모의 물류센터는 희소가치가 커질 것으로 보이기 때문에 매물을 확보하기 위한 경쟁도 격화될 것”이라고 말했다.

/ 슬롯사이트사이트 김동현 기자 gaed@fortunekorea.co.kr