‘팬데믹 주택 붐(Pandemic Housing Boon)’이 진행되는 기간 주택을 구입하려는 사람들은2~3%의 초저금리로 주택담보대출을 확보할 수 있었다. 이는 주택시장의 활력을 불어넣어 거래량이 크게 증가했다. 기존 주택 소유자들은 낮은 금리를 이용해 더 마음에 드는 집으로 이사하려 했고, 이는 새로운 수요를 창출했다. 하지만 지난 1년간 금리가 오르면서 상황은 역전됐고 주택시장은 침체에 접어들었다.

많은 전문가는이처럼 침체한주택시장 현상이"잠금 효과(lock-in effect)"때문이라고 지적한다. "잠금 효과"란 과거2~3%대의 낮은 주택 담보 대출 금리를 기억하는 주택 소유자들이6~7%의 높은 금리를 지불하고 새로운 집으로 갈아타기를 꺼리기 때문에 생기는 현상이다. 팔려고 하는 사람이 줄면 당연히 거래는 줄 수밖에 없다.

"잠금 효과"는 미국의 대부분 지역에서 일어나고 있다. 버지니아주 리치몬드와 필라델피아와 같이 비교적 수급이 탄력적인 동부 해안 시장조차도 주택 구입 수요가 전년 대비 각각27%, 26%감소했다. 주택 가격 조정이 타지역보다 빠르게 진행되어 온 텍사스주의 오스틴 지역은 지난 1년간31%나 감소했다.

미국 부동산 조사회사인 리얼터 닷컴(Realtor.com)에 따르면 2023년 6월에 매물로 등록된 미국 주택은 1년 전에 비해26%,그리고 4년 전인 2019년 6월보다는28.9%줄었다. 미국 내 주택 담보 대출자의91%가 대출 금리5%아래에서 돈을 빌렸으며, 그중4%미만에서 대출 받은 사람들은70.7%를 차지하고 있다. 그들이 지금 당장6%또는7%의 담보 대출 금리로 부동산을 팔고 사는 것을 기대하기 힘들다.

시장에 나오는 매물이 줄자 주택 시장이 수요 우위로 돌아섰고 상반기에 주택 가격은 상승했다. 상반기는 하반기보다 계절적으로 주택 수요가 높다는 점도 주택 가격 상승을 부추겼다. 특히, 미국 북동부와 중서부 시장은 지난봄에 예상보다 강한 집값 상승을 보였다.

하지만 예외인 지역도 있다. 텍사스주의 오스틴 지역 주택 시장은 매물이31%나 급감했음에도 불구하고 주택 가격은 여전히 고점 대비13%하락해 있다. 이는 오스틴만이 갖고 있는 독특한 상황 때문이다.

오스틴 지역의 주택 가격은‘팬데믹 주택 붐(Pandemic Housing Boon)’초기 2년 동안 약60%급등에 힘입어, 지난 1년간 주택 공급이 전년 대비47%나 증가했다. 오스틴 지역 주택시장은‘잠김효과’와 함께 공급과잉이 심하게 발생해 침체의 골이 깊어지고 있다.

/ 바카라 공식 윤두영 michel@fortunekorea.co.kr