연방준비제도(Fed)가 최근 통화정책에 집중하는 금융시장과 달리, 내부적으로는 주택시장 둔화를 주요 리스크로 인식하기 시작했다. 월가에서도 이미 경고음이 커져온 가운데, 신규 주택 지표는 더 우려스러운 신호를 보여주고 있다.

그간 공개된 연준 의사록에서 주택시장 우려가 직접 언급된 적은 거의 없었다. 그러나 지난 7월 29~30일 회의에서는 달라졌다. 최근 공개된 의사록에 따르면, “올해 상반기 경제활동 성장세는 둔화됐으며 이는 소비 성장 둔화와 주거 투자 감소의 영향을 크게 받았다”는 진단이 나왔다.

연준 위원들은 이번 회의에서 노동시장, 관세가 인플레이션에 미치는 영향, 실질 소득 증가세, 자산가치 고평가, 농산물 가격 하락 등 여러 리스크 요인을 지적했지만, 주택시장에 대해선 구체적인 우려를 덧붙였다. “일부 위원들은 매물 증가와 주택 가격 하락 등 수요 약화를 지적했다”는 것이다.

더 나아가, 주택시장은 고용에도 위험 요인으로 꼽혔다. 의사록은 “참가자들은 관세뿐 아니라, 위험 프리미엄 상승에 따른 금융여건 긴축, 주택시장의 심각한 악화, 그리고 AI 확산이 고용에 미칠 잠재적 부정적 영향도 언급했다”고 기록했다.

주택시장이 연준의 우려 목록에 올랐다는 사실은 곧 통화정책 결정에 더 큰 영향을 미칠 수 있음을 의미한다. 금리 수준은 곧바로 모기지 금리에 반영되기 때문이다.

파월 의장은 잭슨홀 연설에서 수개월간 매파적 입장을 고수하다 9월 회의에서 금리 인하 가능성을 열어두며 월가 랠리를 촉발했고, 미 10년물 국채금리도 급락했다.

하지만 최근 발표된 지표들은 여전히 주택시장이 경직돼 있음을 보여준다. 높은 차입 비용 때문에 수요가 살아나지 못하고 있는 것이다.

기존 주택 판매는 7월에 소폭 늘었지만, 연초 이후로는 거의 정체 상태다. 반면 매물은 증가해 수요 부진이 두드러지고 있다. 올해 들어 대부분의 달에서 주택 중위가격 지수가 하락했으며, 씨티리서치는 “향후 몇 달간 가격은 사실상 제자리거나 소폭 상승하는 수준에 머물 것”이라며 “금리 인상기나 경기침체기 외에 집값 하락이 나타나는 것은 드문 일”이라고 분석했다.

신규 단독주택 건설도 부진하다. 7월 기준 건축 허가 건수는 올해 들어 7개월 중 6개월 감소했으며, 팬데믹 시기를 제외하면 2019년 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 허가 건수는 변동성이 크지만 향후 활동을 가늠하는 선행지표라는 점에서 의미가 크다.

이런 흐름은 주택건설업자 신뢰지수에도 반영됐다. 8월 지수는 소폭 반등했던 7월의 상승분을 모두 반납했고, 판매 인센티브를 제공하는 건설사 비율은 팬데믹 이후 최고치를 기록했다. 씨티는 “높은 모기지 금리와 여전히 비싼 주택 가격 속에 수요는 부진하다”며 “올해 주택시장 활동은 추가로 더 위축될 것”이라고 전망했다.

/ 글 Jason Ma & 편집 김다린 기자 quill@fortunekorea.co.kr