많은 잠재적 매도자들이 집을 팔지 않고 있는데, 그 이유는 바로 '잠금 효과(lock-in effect)' 때문이다.

팬데믹 기간과 그 이전 몇 년 동안 모기지 슬롯 잭팟는 매우 낮았다. 그러나 연방준비제도(Federal Reserve)가 인플레이션을 잡기 위해 슬롯 잭팟를 인상하면서 모기지 슬롯 잭팟도 함께 상승했다. 슬롯 잭팟 급등 전에 낮은 모기지 슬롯 잭팟를 확보한 사람들은 지금 금맥을 손에 쥔 셈이다. 그들의 고정 부채는 현재의 경제 환경에서 누구도 얻을 수 없는 수준으로 낮다. 누가 그런 혜택을 포기하고 싶겠는가?

어쩔 수 없는 상황이 아니라면 아무도 그렇게 하지 않을 것이다. 그런데 일부 사람들은 어쩔 수 없이 그래야만 한다. 왜냐하면 집을 처분하고 싶어 하는 매도자들이 있기 때문이다. 그래서 올해 매물이 작년보다 더 많았다. 그럼에도 불구하고 올해 봄 주택 거래 시장은 그야말로 침체되었다고 볼 수 있다. 리얼터닷컴(Realtor.com)이 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency)의 데이터를 분석한 결과, 작년 4분기 기준으로 약 87%의 미상환 모기지 대출금이 6% 미만의 슬롯 잭팟로 이뤄진 것으로 나타났다. 슬롯 잭팟대별 미상환 모기지 비중은 다음과 같다.

3% 미만: 22.20%

3%~4%: 35.90%

4%~5%: 18.90%

5%~6%: 9.70%

6% 초과: 13.20%

리얼터닷컴은 "종합하면, 미상환 모기지의 절반 이상이 4% 이하의 슬롯 잭팟이고, 4분의 3 이상이 5% 이하 슬롯 잭팟라는 의미"라고 설명했다. 30년 만기 고정 모기지의 일일 평균 슬롯 잭팟는 7.04%, 주간 모기지 슬롯 잭팟는 6.95%였다.

이에 따라 "많은 주택 소유자들이 모기지 슬롯 잭팟가 내려갈 때까지 집을 매물로 내놓는 것을 미루면서 버티고 있다"고 리얼터닷컴은 분석했다. "최근 설문조사 결과, 집을 팔고 새 집을 구매하려는 사람들의 82%가 높은 모기지 슬롯 잭팟로 인해 '발이 묶였다'고 느끼고 있다."

이렇게 생각해 보자. 3% 모기지 슬롯 잭팟로 계약금 20%를 내고 60만 달러짜리 집을 산다면, 월 상환액은 약 2024달러가 될 것이다. 같은 조건에서 모기지 슬롯 잭팟가 7%라면, 월 상환액은 대략 3193달러다. (두 계산 모두 세금이나 보험료는 포함되지 않았다.) 큰 차이가 있다. 게다가 주택 가격도 급등했다. 3월 전국 주택 가격은 지난 1년 동안 9번째로 사상 최고치를 기록했다. 따라서 3년 전 60만 달러였던 집이 오늘날에도 여전히 같은 가치를 지닌다고 볼 수는 없다.

어찌 되었든 잠금 효과에 대한 몇 가지 추정치가 있지만, 모두 비슷한 것을 시사한다. 즉, 상당수 미상환 대출자들이 시장 슬롯 잭팟보다 낮은 모기지 슬롯 잭팟를 보유하고 있다는 것이다. 아폴로 글로벌 매니지먼트(Apollo Global Management)의 수석 이코노미스트인 토르스텐 슬록(Torsten Slok)에 따르면, 미상환 모기지의 63%가 4% 미만 슬롯 잭팟다. (팬데믹 이전에는 38%에 불과했다고 한다.) 한편, 캐피털 이코노믹스(Capital Economics)는 모든 미상환 모기지의 평균 슬롯 잭팟를 약 4%로 추정하고 있다.

그렇다면 사람들이 집을 팔기 위해서는 무엇이 필요할까? 결혼, 이혼, 자녀, 경력 변화, 사망 등 일반적인 이유를 제외하고, 일부에서는 6% 미만의 모기지 슬롯 잭팟가 마법의 기준이 될 수 있다고 제안한다. 예를 들어, 패니 메이(Fannie Mae)는 지난달 기준으로 올해 말 30년 만기 고정 모기지의 평균 슬롯 잭팟가 7%가 될 것으로 예측했다. 그리고 연준은 올해 단 한 차례의 슬롯 잭팟 인하만을 계획하고 있는 것으로 보인다.