뱅크오브아메리카(Bank of America)의 주택담보대출 유동화증권(MBS) 연구팀이 미국 모기지 금리 하락 시기를 분석했다.

도널드 트럼프(Donald Trump) 미국 대통령은 연방준비제도(Federal Reserve)에 금리 인하를 압박해왔다. 하지만 제롬 파월(Jerome Powell) 연준 의장은 관세 정책과 거시경제 불확실성, 또 이에 따른물가 상승을 들어 신중한 접근이 필요하다고 말한다. 이 기간 미국모기지 금리는 여전히 6% 이상을 유지해 팬데믹 기간 3% 미만 금리로 호황을 누렸던 주택 시장이 정체를 유지했다.

MBS 팀은 16일(현지 시간)보고서에서 연준이 두 가지 조치를 취하면 5% 모기지 금리가 가능하다고 밝혔다. 그 두 가지 조치란'주택담보대출 유동화증권에 대한 양적완화'와 '10년 만기 국채 수익률을 3.00%-3.25%로 낮추는 적극적인 수익률 곡선 통제'다. 10년 만기 국채는 30년 고정 모기지 금리기준이 되어 중요하다.

'상황실(Situation Room)' 제목의 이보고서는 2025년과 2026년 말 모기지 금리가 모두 6.25%를 기록할 것으로 전망했다. 이는 현재 미국평균 6.35%에서 소폭 하락한 수준으로, 최근 6.9%에서 크게 개선된 수치이다. 10년 만기 국채 수익률이 2025년 말 약 4.00%, 2026년 말 약 4.25%를 기록할 것이란 전제를 바탕으로 한다.

월가가 그 가능성을 지지하고 있지만, 5%까지 떨어져도'수십 년 만에 가장 힘든' 주택 구매력 위기에 직면한 미국 주택 구매자들에게는 큰 도움이 되지 못할 것으로 보인다.

레지클럽(ResiClub)의 공동 창업자이자 편집장인 랜스 램버트(Lance Lambert)는 포춘과의 인터뷰에서 중요시나리오를 제시했다. 실업률이 급증하고 경제가 약화되는 가상 시나리오가 그것으로,금융 시장이 안전 자산 선호로 대응할 수 있다고 말했다. 이는 국채 수요를 높여 채권 가격을 올리고 수익률과 모기지 금리를 낮출 것이란설명이다.

경기 침체가 현실화할경우, 램버트는 연준이 연방기금금리를 긴급 인하하고주택담보대출 유동화증권 매입을 재개해 모기지 금리에 추가 하락 압력을 가할 수 있다고 말했다. 또 그는 모기지 금리가 더 가파르게 하락하는 대부분 시나리오는 경제나 노동 시장이 악화되는 경우일 것이라고 덧붙였다.

뱅크오브아메리카는 D.R. 호튼(D.R. Horton), 레나(Lennar), 펄트그룹(PulteGroup) 등 기업을 언급하며 금리 인하 기대감으로 주택 관련 주식이 급등했다고 밝힌 바 있다. 그러나 분석 보고서는 기초 여건이 뒤처져 있고, 금리 인하와 건설업체들의 인센티브 증가에도 실제 수요는 여전히 부진하다고 강조했다. 과거 금리 하락 시기에도 주택 구매 여력은 크게 개선되지 않았다.

포춘의 시드니 레이크(Sydney Lake)는 8월 보도에서 질로우(Zillow)의 전망을 인용해일반 구매자가 평균적인 주택을 구매할 수 있으려면 주택담보대출 금리가 약 4.43%까지 낮아져야 할 것이라고 전망했다. 하지만 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 샌디에이고, 산호세, 마이애미에서는 금리가 0%라도 주택 구매력에는 도움이 되지 않을 것으로 예상된다. 7월 레이크 는 첫 주택 구매자 수가 과거 평균의 절반으로 줄었다고 전했다.

뱅크오브아메리카 보고서는 이런 과제를 수치화했다. 최근 경기 순환에서도 급격한 금리 인하가 광범위한 주택 구매 여력 개선으로 이어지지 않았다. 가장 최근 사례인 2024년 9월 금리 인하 후 모기지 금리는 잠시 하락했다가 다시 올랐고, 주택건설업체들의 기업 가치는 정점을 찍은 후 몇 달 동안 20% 이상 떨어졌다. 국채 수익률 상승과 지속적인 공급 제약으로 잠재적인 구매자 구제 효과가 상쇄됐다.

/ 글Nick Lichtenberg & 편집 김타영 기자 young@fortunekorea.co.kr