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위워크는 스스로 “테크 기업”이라고 주장했지만, 시장은 동의하지 않았다. 한국의 부동산기업은 제조업 거인, 삼성전자, 현대차그룹과 함께‘테크 레디 위워크’를 준비한다.

문상덕 기자mosadu@fortunekorea.co.kr 사진강태훈

●(왼쪽부터)최리군 현대자동차 상무(로보틱스사업실장)전자부품연구원(KETI), 르노삼성자동차를 거쳐 2004년 현대차에 합류, 신기술 전략 및 로보틱스 사업화를 담당하고 있다.

●안진혁 핀포인트 대표나우콤, CJ그룹 드림라인, 싸이월드 등 인터넷기업에서 근무했다. 이후 CJ오쇼핑 글로벌 e커머스 담당 상무, 코웨이 ICT 전략실 상무, 카카오 구독사업실장(부사장)을 역임했다.

●임영수 삼성전자 상무(한국총괄 B2B솔루션그룹장)1996년 허니웰에 입사, 21년간 프로덕트 매니징(PM), 한국영업 총괄 등을 맡았다. 2017년 삼성전자 솔루션그룹에 합류했다.

●김현수 이지스자산운용 상무(공간컨텐츠실장)CJ오쇼핑, 티몬, 29CM, 무신사 등에서 근무했다. 티몬 재직 시기 국내 최초로 라이브커머스를 도입했다. 2023년 이지스자산운용에 합류했다.

김현수 이지스자산운용 상무는 ‘공간’이란 말을 즐겨 썼다. 그의 직함도 ‘공간컨텐츠실장’이다. ‘상권’ ‘입지’ 등 부동산 업계에서 흔히 쓰는 용어는 피하는 듯했다. “땅이 아니라 공간을 말하는 이유는, 공간에 사람이 있기 때문”이라고 그는 말했다. 그러면서 그는 “건물의 사용자 경험”을 이어 말했다.

“그간 건물을 지을 때 투자자 입장에서 봤지, 건물을 쓰는 사람 입장에선 고민하지 않았거든요. 다른 산업에선 사용자 경험을 고려하는 게 상식인데 말이죠.”

그의 고민은 위워크의 비즈니스와 맞닿아 있다. 위워크는 오피스 경험을 전에 없던 모습으로 바꿨다. 가로세로 1600×800㎜의 널찍한 개인 책상, 전망 좋고 고급 가구가 즐비한 공용 공간. 바에서 무제한으로 가져다 먹을 수 있는 맥주는 위워크의 상징으로 통하기도 했다.

하지만 위워크는 지난해 11월 파산 신청했다. 공간을 장기 임차한 뒤 사용자에게 다시 빌려주는 것이 골자였던 비즈니스 모델은 한 번도 이익을 남기지 못했다.

김 상무는 “사용자 경험의 두 축은 콘텐츠, 그리고 인터넷 바카라”이라고 설명했다. 그의 말처럼 위워크의 공간 콘텐츠는 이목을 끌었지만, “위워크는 부동산 회사가 아니라 IT 서비스 기업”(미겔 매켈비 위워크 공동 창업자)이라는 주장은 설득력을 얻지 못했다. 여전히 회의실을 예약하려면 운영자로부터 이메일 회신을 받아야 할 정도. 안진혁 핀포인트 대표(전 카카오 구독사업실장)는 “위워크가 사용자 경험을 인터넷 바카라로 옮기는 데 게을렀다”고 지적했다. 위워크는 상장 때도 테크기업의 가치를 인정받지 못했다.

김 상무는 콘텐츠와 인터넷 바카라 경험이 균형 잡힌 공간을 기획하고 있다. 서울 성수역 4번 출구 인근에 준공된 10층짜리 빌딩 ‘팩토리얼 성수’다. 그는 팩토리얼의 핵심 콘셉트를 “테크 레디(Tech Ready)”라고 설명했다. 입주자에게 필요할 법한 기술을 끊임없이 업데이트해준다는 뜻이다. ‘네이버1784’ 같은 사옥과 달리 임대료를 받는 상업용 빌딩인 만큼, 비용 효율적으로 기술을 업데이트한다는 함의도 있다. 새로운 장비와 서비스를 추가할 때 벽을 뜯고, 통신 표준을 다시 설정하는 일이 없게 한단 것이다.

위워크와 달리, 그의 회사는 우군과 함께한다. 삼성전자는 빌딩 중앙공조 플랫폼과 각종 전자기기, 조명 등에 자사의 비즈니스용 사물인터넷(b.IoT, SmartThings Pro) 솔루션을 처음으로 적용했다. 현대차그룹은 배송인터넷 바카라과 무인 주차인터넷 바카라 등을 개발, 적용했다. 핀포인트는 빌딩의 디지털 솔루션을 사용자가 모바일로 쉽게 사용할 수 있도록 하는 ‘빌딩OS’, 탭(Taap)을 제공했다. 탭은 크게 ▲빌딩 출입 관리 ▲회의실 등 예약 ▲무인주차 ▲서비스 결제 등 네 가지 기능을 탑재하고 있다.

김 상무는 “사용자 경험 관점에서 공간을 기획하려면 어떤 파트너와 함께해야 할지 고민했다”고 말했다.

시작은 성공적이다. 5월 입주를 앞두고 사전 임대율 100%를 달성했다. 올리브영의 플래그십 매장과 연구개발 조직, 글로벌 모바일게임 회사 슈퍼셀, 아웃도어 브랜드 컬럼비아, 그리고 현대차·기아 로보틱스랩이 입주한다. 임대료 역시 강남의 동급 오피스를 능가한다.

이지스자산운용의 ‘테크 레디’에는 사용자 경험뿐 아니라, 신규 자본을 유치하기 위한 포석도 있다. 해외 리츠 펀드 혹은 인터넷 바카라 자산시장에서 제 가치를 인정받으려면 데이터가 필수라는 것. 하지만 “한국 부동산 시장에선 (종이로 된) 간이영수증이 보통이고, 그마저 내역을 알기 힘든 상황”(안진혁 대표)이다. 팩토리얼 성수는 이름처럼 ‘팩토리얼’ 곱셈을 준비하고 있었다.

Q 이미 강남 랜드마크 빌딩 수준의 임차 계약을 맺었다고 들었습니다.

김현수예 NOC(※전용면적당 비용. 임대료와 관리비를 포함한다) 기준으로 성수 지역은 30만원을 못 넘었거든요. 그런데 이 부분은 의견이 분분합니다. 팩토리얼 성수가 신축 건물이어서 그런지, 임차사가 여유가 있어서 그런지, 성수의 인기가 높아져서 그런지 말입니다. 팩토리얼 성수가 운영되면서 사용자들이 ‘이 가격 줄 만했다’라고 판단하면 지금의 가격이 증명되겠죠.

타미(TAMI, Technology·Advertising·Media·Information) 기업에는 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’라는 트렌드가 있어요. 사람이 가장 큰 경쟁력이고 자원이기 때문에, 이들을 만족시킬 수 있게 인당 점유 평수나 공용 공간이 넓어야 해요. 키다리스튜디오(※웹툰, 웹소설 플랫폼 기업)가 성수역 근처의 빌딩 전체를 임대했는데, 그 이후에 채용 경쟁력이 크게 높아졌다는 거예요. 그 산업, 그 세대에는 그런 게 중요했던 겁니다.

안진혁가치는 나중에 증명되겠죠. 중요한 건 네 개 회사에 공간을 나눠서 팔았는데, 가격이 유지됐다는 거예요. 그러면 이후에도 그 가격에서 떨어지기 어려울 겁니다.

임영수외국계 회사들은 입주할 건물을 고를 때 리드(LEED, 미국 녹색건축위원회에서 개발한 녹색건물인증제도) 인증을 받았느냐, 리드 인증 중에서도 가장 높은 등급인 플레티넘을 받았는지 따져요.

Q ‘테크 레디’ 콘셉트에서 각자 어떤 역할을 하고 있습니까?

안진혁저희는 표준 아키텍처를 만들려고 노력했어요. 클라우드 기반으로 빌딩 내 인프라들을 연동할 때 충돌하지 않도록 설계도를 만든 거죠. 파이프를 연결할 때도 표준에 맞게 이어야 물이 안 새듯, 표준 아키텍처가 있어야 데이터가 잘 흐릅니다. 이것 위에서 빌딩 사용자가 쓰기 쉽게 빌딩OS도 구축했고요.

연결성도 고민했습니다. 새로운 인터넷 바카라이나 비즈니스 IoT 기기를 새로 도입할 때 바로 연결할 수 있도록 통신선을 방문자용과 보안용 등 복수로 설치하고, 전력용량을 넉넉하게 확보했죠.

이렇게 하면 빠르게 빌딩을 업데이트하는 일이 가능해집니다. 예를 들어 CCTV에 혼잡도를 측정하는 API가 있어요. 이걸 공조 시스템과 연동하면 자동으로 혼잡도에 맞춰서 온도를 조정할 수 있게 됩니다. 표준을 만들고 연결성이 좋아지면 데이터가 모이고, 이런 아이디어를 바로 적용할 수 있게 되죠.

임영수혼잡도를 측정하는 센서가 기존에는 적외선 방식이었는데, 요즘 레이더 센서가 나와요. 이렇게 성능이 좋은 기기가 나왔을 때 시스템을 다시 설계할 필요 없이 언제든 추가해 연결할 수 있는 겁니다.

안진혁연결성을 고민하지 않았다면 새로운 기기를 추가할 때마다 통신선을 깔아야 하고, API에 문제가 생기지 않는지 확인해야 하고, 인테리어도 손봐야 하겠죠. 또 비용이 많이 드니까 분담 비율을 놓고 다퉈야 했을 겁니다.

Q 표준 아키텍처는 왜 중요한가요?

안진혁배송인터넷 바카라으로 커피를 주문했다고 하면, 인터넷 바카라이 주문자를 확인해야 커피를 줄 수 있습니다. 그런데 인터넷 바카라용 시스템에 주문자의 안면인식 정보를 또 등록하려면 번거롭죠. 이미 건물 출입 시스템에 정보를 등록했는데요. 그런데 모바일 앱에 한번 안면인식 정보를 한번 등록하면, OS로 연결된 다른 서비스에서도 정보를 활용할 수 있게 하는 거죠.

Q 필요 이상의 기술이 들어가진 않았을까요? 예를 들어 직장에서 커피를 사러 가는 건 집중력을 환기하는 목적도 있죠. 꼭 인터넷 바카라이 내 자리까지 커피를 가져다줄 필요가 있을까요?

최리군사람마다 목적이 다를 거예요. 커피 마시러 가면서 동료들과 소통하기도 하지만, 업무에 집중하고 싶을 땐 내 자리로 가져다주는 쪽을 택할 수도 있겠죠. 인터넷 바카라은 비대면이잖아요.

김현수저희는 ‘비어 있는 맥락을 메운다’고 생각했어요. 사람이 어떤 행위를 할 땐 맥락이 있잖아요. 바람 쐬러 나가고 싶거나 팀장 험담을 하고 싶을 땐 직접 사러 가는 쪽을 택하겠죠. 그런데 다른 맥락도 있어요. 네이버1784 사례를 보니 회의하려고 회의실에 모였을 때는 인터넷 바카라이 배송해주는 편이 편리하다는 거예요. 택배도 마찬가지고요. 이렇게 수요가 있는데도 사람이 가야 했던 걸 ‘비어 있던 맥락’이라고 표현한다면, 저희는 그걸 메웁니다. 새로운 맥락을 개발하는 일도 하고 있고요.

안진혁저는 팩토리얼 성수에 주차 인터넷 바카라을 꼭 도입하자고 이야기했어요. 핀포인트가 입주해 있는 압구정 빌딩을 직접 관리하는데, 1년에 한번은 래커차가 옵니다. 초보운전자 분들이 기계식 주차타워에 차를 넣다가 빈 공간에 바퀴가 빠지는 거예요. 강남역 근처 신축 빌딩들도 같은 고민을 갖고 있어요. 인터넷 바카라이 알아서 차를 넣고 빼 주면 벌어지지 않을 일이거든요. 주차 공간도 크게 절약될 거고요.

청소 인터넷 바카라도 마찬가지예요. 인건비 때문에 밤에 청소하는 분을 구할 수가 없어요. 새벽 2~5시에는 인터넷 바카라이 청소하고, 주간에는 여사님들이 나오셔서 마무리하면 되거든요.

최리군사람들이 인터넷 바카라이 내 일자리를 대체하지 않을까 걱정해요. 그런데 안 대표님 말씀처럼 인건비는 계속 올라가고, 실제 일할 수 있는 시간은 줄어들고 있거든요. 그렇기 때문에 사람을 도와주는 쪽으로 생각해보면 인터넷 바카라이 사람의 업무를 효율적으로 만드는 쪽으로 활용할 것 같습니다.

Q 비즈니스 IoT라고 하면 보통 스마트 팩토리를 떠올릴 것 같습니다. 오피스에 IoT를 적용하는 건 스마트 팩토리와 결이 다릅니까?

임영수많이 다릅니다. 산업용 IoT(Industrial IoT)는 퀄리티가 핵심입니다. 조금의 실수만 있어도 하자가 생기니까, 정밀해야 하죠. 산업용이 아니라면 그만한 퀄리티가 필요하지 않아요. 그 대신 가격이 중요하죠. 그런데 산업용 이외 분야에서 삼성 스마트씽스부터 애플, 아마존, 구글, 샤오미 모두 홈 IoT로 시작했던 건 사용자 경험 때문입니다. 효능감을 느끼기 쉽거든요. 반면 빌딩의 가치는 입지나 운영 효율성으로 보통 평가했기 때문에 비즈니스용 IoT를 도입하기 쉽지 않았어요. 빌딩 관리자를 위한 서비스는 지금도 많아요. 하지만 사용자 경험 중심인 서비스는 없었습니다.

안진혁저희가 기존의 빌딩 운영에 드는 인건비를 크게 절감할 수 있다고 말하지 않아요. 10% 정도의 비용 절감은 있을 수 있다. 하지만 획기적이지 않다. 여기서부터 출발하되, 사용자에게 줄 수 있는 가치, 예를 들어 공간 활용에 유연성을 줘서 추가로 매출을 낼 수 있는 방법을 생각해 보자. 저희가 지하 1층 라운지를 네트워킹이나 팝업 공간으로 활용할 수 있도록 많이 기획하고 있어요.

최리군예를 들어 스피드게이트와 인터넷 바카라을 무선으로 연동해야 했는데요. 인터넷 바카라이 스피드게이트에 신호를 주면 문을 열어줘야 합니다. 그렇게 할 수 있도록 하는 통신장치를 탑재해야 하는데, 스피드게이트 업체가 여력이 많지 않아서 개발하는 데 어려움이 있었습니다. 또 인터넷 바카라이 승강기와도 통신해야 하는데요. 승강기와 인터넷 바카라 간 통신 규격을 새로 승강기안전협회에서 인증받아야 하는 어려움도 있었고요. 또 인터넷 바카라이 다니는 길을 미학적으로 표현해야 하는데, 그 일에도 신경을 많이 썼습니다.

안진혁엘리베이터 업체를 만났는데, 인터넷 바카라이 문을 열 수도 있다는 생각을 못하셨더라고요. 지문인식이든 얼굴인식이든 사람 기준이었으니까요. 그분들도 ‘아, 이런 시대가 왔구나’ 생각하시고 인터넷 바카라과 승강기가 통신할 수 있도록 도와주셨어요.

김현수정책적인 고민도 있었습니다. 팩토리얼은 상업용 빌딩이다 보니까 인터넷 바카라 전용 엘리베이터를 만들 수 없었어요. 사람과 인터넷 바카라이 같은 엘리베이터를 타고 이동해야 하는데요. 그러면 출퇴근 시간이나 점심 시간 때 인터넷 바카라은 엘리베이터에 타도 될까? 인터넷 바카라이 커피 주문을 받았을 때 그 시간대에 움직여도 되나? 어느 정도 속력으로 움직여야 하나? 그리고 주문한 사람이 인터넷 바카라의 목적지에 없으면 다른 사람이 대신 수령해도 되나? 이렇게 여러 시나리오에 대한 답을 내야 했습니다.

또 주차장에 주차 인터넷 바카라이 있는데요. 인터넷 바카라이 주차하고 있는데 사람이 옆을 지나가다가 사고가 날 수 있어요. 이때 보험을 어떻게 적용해야 할까? 현대차그룹의 기술 수준에 대한 신뢰가 있기 때문에 오작동을 걱정하지는 않지만, 이런 정책적인 부분에 대한 고민이 컸습니다.

Q 팩토리얼 프로젝트를 함께 하게 된 동기는.

임영수국내 자산운용사가 갖고 있는 한계가 있어요. 입지만 좋으면 가치가 오른다고 생각하는 겁니다. 글로벌 자산운용사들은 여러 가지 조건을 검토해요. 한국에서도 새로운 접근법이 필요한 시기가 올 것 같다는 생각을 하고 있었어요. 그런데 팬데믹 이후 에너지 가격, 인건비가 다 올랐죠. 실무자끼리 흩어져서 뜻을 같이할 회사를 찾아보자. 그때 팩토리얼 성수를 짓고 있었고, 거기에 인터넷 바카라, 그리고 가장 중요한 프론트 서비스를 제공해줄 핀포인트를 알게 됐습니다.

안진혁그때 땅파기를 하고 있었어요. 그래서 어려움이 조금 있었죠. 발주 낼 때 스펙을 제대로 정했어야 하는데 책임시공의 범위에 들어가지 않은 영역들을 타협하고 또 추가 예산을 더 넣어야 했어요.

최리군인터넷 바카라이 지금 주식시장에서 큰 관심을 받고 있지만, 수익을 내는 경우는 거의 없습니다. 중요한 건 공간이라고 생각했습니다. 인터넷 바카라이 제 역할을 할 수 있는 공간을 함께 만들어갈 파트너가 필요했죠. 이지스는 그런 공간을 고민하고 있었고요. 어떤 사업자는 강남이나 성수처럼 좋은 입지에 건물을 지으면 알아서 입주하는데, 왜 이런 걸 해야 하느냐고 반문하기도 했어요.

이지스가 큰 트렌드를 읽고 있었다고 생각해요. 이만한 지불 능력이 있고, 장기 고객이 될 수 있는 건 타미 기업이다. 그렇다면 타미 기업이 어떤 공간에 많이 입주하고, 어떤 서비스를 원할까 생각했을 때 장소는 성수, 서비스는 인터넷 바카라이라고 생각한 거죠.
둘째로 ‘비싼 인터넷 바카라을 기꺼이 구매해줄 수 있는 고객은 누굴까’를 고민했습니다. 인터넷 바카라은 아직 비싸요. 보통 현대차를 3000만~5000만원 사이에서 구입할 수 있죠. 공장에서 모델당 수십만 대씩 생산하니까요. 그런데 ‘나만을 위한 차를 만들어 달라’고 하면 대당 10억원은 들 겁니다.

마찬가지로 인터넷 바카라도 한 모델을 3000대도 못 만드는 수준이기 때문에 아주 비싼 물건이에요. 이런 비싼 물건을 기꺼이 수용해줄 수 있는 고객은 어디에 있을까? 이지스는 강남, 성수에 지불 능력이 있는 입주자를 모집하고 있었어요. 기꺼이 돈을 내고 직원들에게 좋은 서비스, 특별한 서비스를 제공하겠다는 분들이죠.

현대차·기아 로보틱스랩은 팩토리얼 성수에 배송 인터넷 바카라 ‘달이 딜리버리’를 최초로 공급한다. 앞서 지난해 5월 로보틱스랩과 이지스자산운용은 인터넷 바카라 친화형 빌딩 사업화를 위한 업무 협약을 체결한 바 있다.

달이 딜리버리는 4개의 PnD 모듈(Plug and Drive Module, 플러그 앤드 드라이브 모듈)을 장착하고 있어 성인 평균 걸음 속도로 유사한 수준인 최대 4.32km/h의 속력을 낼 수 있다. 또 다른 배송 인터넷 바카라과 달리 회전반경이 필요하지 않은 것이 특징이다.
현대차 로보틱스랩 관계자는 “회전반경을 없애 (사람과 부딪칠 가능성을 줄이고) 주행 안전성을 높인 것이 가장 큰 장점”이라고 설명했다.

Q 사옥이 아닌 상업용 빌딩을 테크 레디 개념으로 조성할 때 어려움은?

김현수첫째는 효율성. 네이버1784 담당자를 만난 적 있었는데, 사옥이다 보니 효율성의 기준이 달라요. 수익이 아니라 연구개발의 효율이 나면 됩니다. 인터넷 바카라이 거의 100대가 돌아가고, 인터넷 바카라 전용 엘리베이터가 있어요. 공간을 얼마나 차지하는지는 나중 문제죠. 그런데 저희는 연구개발이 아니라 사업입니다. 투자자들이 있고, 약속한 수익이 있어요. 그러면 네이버 입장에서는 투자였던 게 이지스에는 비용으로 잡힐 수 있어요.

둘째는 확장성이에요. 네이버1784는 직원 수요조사를 해서 서비스를 적용하고, 업데이트할 수 있겠죠. 그런데 저희는 지금의 임차사가 내년에도 있을지 알 수 없어요. 지금은 IT 기업이지만 내년에는 패션 기업일 수 있는 거죠. 주주도 10년 후에는 바뀔 수 있어요. 그러면 보편적인 기술과 서비스가 들어가야 하거든요.

Q 한국의 부동산 시장은 글로벌 금융시장의 사각지대로 여겨집니다. 자산 데이터가 없으니까 해외 자본이 투자하길 꺼린다는 겁니다. 팩토리얼 성수가 어떤 임팩트를 줄 수 있을까요?

안진혁주택시장에서부터 전세, 그러니까 사금융이 존재하잖아요. 또 상업용 빌딩도 제도권의 회계 시스템에 들어가 있지 못한 부분이 있습니다. 핀포인트가 입주해 있는 7층짜리 빌딩의 연간 임대료와 관리비 거래 규모만 30억원이에요. 웬만한 중소기업 매출 규모거든요. 그런데 관리비의 70%는 간이영수증을 끊어줍니다. 내역서도 없어요. 거래 투명성이 보편적인 기준에서 보면 낮은 거예요.

한 핀테크 업체 대표가 “다른 나라에선 전자세금계산서, 임대차 계약 자동화 솔루션 다 쓴다고 하더라, 한국은 왜 안 쓸까” 물어보더라고요. “(소유주 분들이) 안 쓰고 싶어 하신다”고 말했어요. 중소형 빌딩은 특히 소유주가 고령인 분들이 많거든요. 그랬더니 그 대표가 “그러면 세금 신고할 때 어떻게 일일이 증빙하느냐”고 되묻더라고요. 부동산 중개업소에서 알아서 처리해줘요.

국내 상장리츠 중에 규모가 가장 큰 리츠의 시가총액이 1조원 정도예요(※4월 19일 기준 SK리츠의 시가총액은 1조849억원. 해당 리츠의 자산총계는 4조4322억원이다.) 한국 경제 규모에 비하면 크다고 할 수 없는 수준이죠. 앞서 말씀드렸듯 투명성이 낮고, 또 차익만 노리다 보니 배당이나 임대료 수익에서 효율화가 안 돼 있는 겁니다. 이 부분이 리츠 수익의 핵심인데요.

김현수펀드가 됐든, 리츠가 됐든, ETF가 됐든 본질은 자산을 유동화하는 것이죠. 일반 투자자들이 참여할 수 있도록 하는 것이고요. 그러면 정보 비대칭 문제가 발생하는데, 소액 투자자들도 활발하게 참여하도록 하려면 데이터를 남기는 시스템은 정말 필요하다고 생각합니다. 또 자산 가치를 공모시장에서 증명할 때는 데이터가 기본인데, 부동산은 그런 부분이 미진하니까 평가절하될 수밖에 없어요.

앞으로는 자산 거래를 블록체인 기반으로 하는 토큰증권발행(STO)이 제도권으로 들어올 거예요. 자산을 더 유동화하는 건데, 그러려면 우리 자산을 인터넷 바카라 기반에서 증명할 수 있어야 하겠죠.